Genehmigung von Zweckentfremdung

Der Landesgesetzgeber hat das am 19.12.2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG) erlassen, das die Gemeinden mit nachgewiesenem Wohnraummangelmangel dazu ermächtigt, eine Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erlassen.

In der Universitätsstadt Tübingen ist die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet (Wohnraummangellage). Daher hat der Gemeinderat der Universitätsstadt Tübingen auf dieser Grundlage am 04. Oktober 2016 die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Universitätsstadt Tübingen (Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS -) beschlossen.

Durch den Beschluss der Satzung kann Wohnraum nur mit Genehmigung der Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden.

Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung für dauerhafte Wohnzwecke geeignet und bestimmt und deshalb in ihrem Bestand zu schützen sind. Zweckentfremdung dieses Wohnraums ist das Leerstehenlassen – „Leerstand“ – von Wohnraum, soweit dieser länger als sechs Monate andauert. Bei welchen Einzelfällen es sich nicht um Wohnraum handelt und folglich die Zweckentfremdungsverbotssatzung nicht zur Anwendung kommt ist § 2 Abs. 2 ZwEVS zu entnehmen.

Einer Genehmigung bedarf es nicht für eine Zweckentfremdung
-    nach § 3 Abs. 1 dieser Satzung von Wohnraum, der nach dem 31. Mai 1990 unter wesentlichem Bauaufwand aus Räumen geschaffen wurde, die anderen Zwecken als Wohnzwecken dienten (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwEWG) oder
-    nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 dieser Satzung, soweit diese durch überwiegende schutzwürdige private Interessen gerechtfertigt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwEWG). In diesem Sinne unvermeidbar steht etwa Wohnraum leer, dessen Instandsetzung oder Modernisierung ohne – von der/vom Verfügungsberechtigten zu vertretende – Verzögerung im Gange ist oder unmittelbar bevorsteht oder der im Zusammenhang mit erforderlichen Umsetzungen von Nutzern freigehalten wird. Ein schutzwürdiges privates Interesse liegt auch vor, wenn der Wohnraum nachweislich alsbald veräußert werden soll. Die materielle Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen einer Ausnahme von der Genehmigungspflicht hat der/die dinglich Verfügungsberechtigte oder der/die Besitzer/in.

Ablauf:

Die Genehmigung
-    wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen (§ 3 Satz 1 Nr. 1 ZwEWG),
-    wird im Übrigen – als Ergebnis der besonderen Einzelfallabwägung – erteilt, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird; dies kann durch Bereitstellung von gleichwertigem Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen (§ 3 Satz 1 Nr. 2 ZwEWG).

Hinweis: Die Genehmigung zur Zweckentfremdung ersetzt keine nach anderen Bestimmungen erforderlichen Genehmigungen (z.B. des Baurechts); sie kann aber im Zusammenhang mit diesen Genehmigungen erteilt werden.

In Einzelfällen kommen für die Zweckentfremdung von Wohnraum zusätzlich folgende Genehmigungen in Betracht
-    Genehmigung aufgrund vorrangiger öffentlicher Interessen und überwiegender privater Interessen (vgl. § 5 ZwEVS)
-    Genehmigung gegen Ersatzwohnraum (vgl. § 6 ZwEVS)
-    Genehmigung gegen Entrichtung von Ausgleichsbeträgen (vgl. § 7 ZwEVS)

Achtung: Ist die Zweckentfremdung im Sinne des § 3 Abs. 1 der Satzung nicht genehmigungsfähig, wird der/dem Verfügungsberechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer aufgegeben, diese Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
Ist der Wohnraum unbewohnbar geworden, so wird eine Instandsetzung angeordnet, wenn sie mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Instandsetzung und/oder Instandhaltung innerhalb der nächsten zehn Jahre einen Aufwand erfordern würde, der nur unerheblich hinter den Kosten eines vergleichbaren Neubaus zurückbleibt.

Unterlagen:

-    Formloser Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung einschließlich Begründung des vorliegenden Anspruchs
-    Weitere Unterlagen können verlangt werden, wenn diese zur Beurteilung des Antrags erforderlich sind. Grundsätzlich gilt, dass dem Fachbereich Baurecht die Auskünfte zu geben und Unterlagen vorzulegen sind, die erforderlich sind, um die Einhaltung der für diese Satzung einschlägigen Vorschriften des Gesetztes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum und dieser Satzung zu überwachen.

Formulare und Merkblätter:

Kosten:

Gebühr für die Genehmigung einer Zweckentfremdung gem. § 4 ZwEVS: 150 Euro – 5.000 Euro
Gebühr für die Erstellung eines Negativattests gem. § 9 ZwEVS: 30 Euro – 500 Euro
Gebühr für eine Anordnung gem. § 11 ZwEVS: 250 Euro – 5.000 Euro

Rechtsgrundlage:

Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG

Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS

Zuständig:

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Zuständigkeit: Bezirk Nord
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Rosina Keinath
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E-Mail rosina.keinath@tuebingen.de
Zuständigkeit: Bezirk Süd