Wie funktioniert die Spanneneinordnung im Mietspiegel?

Eine Abweichung von der Spannenmitte muss durch konkrete Wohnwertmerkmale begründet werden, die vom durchschnittlichen zeitgemäßen Ausstattungsstandard abweichen und die im Mietspiegel noch nicht berücksichtigt sind. Es ist nicht zulässig, pauschal an der Spannenobergrenze anzusetzen (s. BGH Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10).

In der Rechtsprechung wird darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne angesetzt werden kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würden (s. BHG Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). 

Die Stadtverwaltung Tübingen empfiehlt eine Orientierung am Mittelwert der Spanne. Eine rechtssichere präzisere Einschätzung müsste durch ein Mietwertgutachten erfolgen. Es ist nicht möglich aufgrund eines einzelnen Merkmals, wie „sehr guter Erhaltungszustand“ oder „kein Keller vorhanden“ direkt an der Spannenober- oder Untergrenze anzusetzen. Vielmehr müsste eine Gesamtbetrachtung und Gewichtung der Wohnungsmerkmale erfolgen.

Zur Orientierung können Sie sich die Merkmale in qualifizierten Mietspiegeln von anderen Städten anschauen. Teilweise werde dort andere Merkmale abgefragt und bewertet als in Tübingen. Dabei sollten die Städte idealerweise ähnliche Rahmenbedingungen aufweisen, etwa bzgl. Regionalität und Größe. In Frage kommen beispielsweise die Mietspiegel von Reutlingen, Metzingen, Esslingen, Ludwigsburg oder Konstanz.